Портовые истории

Как стало известно, ОАО "Фонд имущества" по договору с ОАО "Морской порт Санкт-Петербург" начал поиск покупателей на здания совместно с правом аренды земельных участков под ними до 2048 года.

Представленные лоты относятся к неосновным активам порта, в связи с чем было принято решение выставить их на продажу. Общая стоимость объектов будет варьироваться от 111,2 млн рублей до 284 млн рублей, по данным "Ведомостей".

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, отмечает, что расположение вблизи порта делает участки достаточно привлекательными для инвесторов, так как с точки зрения офисного строительства спрос со стороны компаний, связанных с портом, будет достаточно высоким: "Кроме того, возможна реализация и жилой функции, что, безусловно, также является интересным. Тем не менее, стоимость объектов достаточно высока, поэтому не стоит ожидать значительного превышения цены, особенно в текущих макроэкономических условиях".

Согласно информации Фонда имущества, к продаже планируются здание действующей гостиницы "Балтийская" общей площадью 3 827 кв. м на Гапсальской улице, 12, лит. А, стартовая цена на которое составит 200 млн рублей, 15-этажное здание бывшего общежития площадью 8 680 кв. м на улице Двинской, 16, корп. 2, лит. А - 284,7 млн рублей, здание бывшей автобазы на улице Двинской, 6, площадью 5 367 кв. м, выставленное за 153,4 млн рублей, а также встроенные помещения площадью 480 кв. м на Виндавской улице, 2, которое представляет собой бывший спорткомплекс, цена которого стартует от 111,2 млн рублей.

По мнению директора по развитию компании "1Капиталь" Дмитрия Соломникова, первоначальная стоимость лотов выглядит привлекательно, и торги с такой ценой должны привлечь достаточное количество интересантов. При этом эксперт отмечает, что местоположение объекта не самое интересное. "Район промышленной застройки, 1,4 км до ближайшей станции метро, набережная Обводного канала является загруженной транспортной артерией. Но при этом в непосредственной близости проходит ЗСД, что позволит в будущем оперативно добираться до северной и южной точки города", - поясняет Соломников.

Игорь Кокорев, руководитель отдела консалтинга Knight Frank SPb, также считает, что район расположения участков заметно улучшил свою транспортную доступность после ввода части ЗСД и открытия съезда на Гутуевский остров. "В перспективе ситуация дополнительно улучшится после соединения северной и южной части трассы центральным участком, - комментирует Кокорев, - В то же время деловой имидж территории в настоящее время сравнительно невысокий, а удаленность от метро - значительная. Также особенности изменения процессов функционирования портовых территорий делают менее целесообразным размещение офисов крупных компаний в непосредственной близости к порту".

Также относительно выставленных зданий уточняется, что они могут подлежать сносу, но при этом возможно продолжать использовать объекты,  за исключением помещений на Виндавской улице, которые сданы в аренду по краткосрочным договорам и генерируют доход. Отмечается, что бывшее общежитие, к примеру, может быть использовано под офисную или гостиничную функцию, а при незначительных изменениях в части планировочной структуры - под жилой дом.

При этом эксперты сходятся во мнении, что снос объектов может быть не самым целесообразным решением. Василий Довбня, директор департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге, считает, что земельный участок на Виндавской улице, дом 2, лит. А. в отдаленной перспективе обладает потенциалом для реализации деловой застройки. "Но для этого необходимо, чтобы было закончено строительство Западного скоростного диаметра и развязок с набережной Обводного канала. Полностью и южная, и северная набережные Обводного канала будут связаны с ЗСД не раньше 2018 года. Нужно учесть, что в текущей экономической ситуации офисный девелопмент в Петербурге в целом стал менее перспективным в связи с повышением себестоимости строительства, насыщенностью рынка, снижением спроса со стороны арендаторов", - разъясняет эксперт.

По его мнению, участки на ул. Двинская, дом 16, корп.2, лит. А. и дом 6, лит. А. представляются перспективными для редевелопмента под строительство жилья. Оба участка расположены в зоне многоэтажной многоквартирной жилой застройки, нет препятствий для реализации проектов с жилой функцией. Участок на Двинской, 6, вблизи которого располагаются сквер, церковь, речка, более привлекателен для жилищного строительства, тогда как участок на Двинской, 16 находится ближе к порту, не такой тихий и уединенный. Расположенное здесь здание общежития перепланировать затруднительно, его придется сносить.

"Гостиница "Балтийская" на Гапсальской улице, дом 12, на наш взгляд, в меньшей степени заинтересует инвестора. С одной стороны, это действующий объект, генерирующий доход, но с другой стороны, гостиницы в целом менее рентабельны, чем жилье, и спрос на покупку гостиниц, особенно в неоднозначных локациях, крайне низок", - дополняет Довбня.

Владислав Фадеев, напротив, считает, что пятиэтажка на Гапсальской улице, 12 может быть интересна для сдачи в аренду под офисы в текущем виде или после реконструкции. Можно рассматривать вариант полного сноса с новым строительством, но зона по ПЗЗ не позволяет строить офисы. "Для более конкретной оценки затрат на редевеломент необходимо понимать, каковы возможности по инженерной инфраструктуре. Ключевым вопросом здесь является возможность отделения мощностей от мощностей, приходящихся на "Морской порт Санкт-Петербурга" в целом. В остальном, за исключением общежития, речь может идти о сносе и новом строительстве", - уточняет Фадеев.