Долгострой родом из СССР

Один из самых известных столичных долгостроев - МФК "Зенит", также известный по неофициальному названию "голубая стекляшка", - может быть достроен. Здание, расположенное рядом с Российской академией народного хозяйства и государственной службы при президенте (РАНХиГС) на проспекте Вернадского передано в ее собственность. Столичные власти указывают на то, что техническое состояние сооружения позволяет продолжить строительные работы на объекте.

Ранее РАНХиГС уже несколько раз предпринимала попытки добиться выделения государственного финансирования на проведение комплексных проектных и изыскательских работ для корректировки параметров проекта. По предварительным данным, для завершения строительства комплекса необходимо порядка 4,5-5 млрд рублей. Точный размер вложений в строительсвто будет определён после завершения всех проектных работ и будет зависеть и от будущего функционального назначения строения. Возможно, комплекс будет функционировать в качестве учебного центра с общежитиями и гостиницей.

Михаил Якубов, руководитель направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL, считет, что стоимость достройки объекта напрямую зависит от того, насколько правильно была проведена его консервация и насколько тщательно за объектом следили все это время. "Это требует определенных затрат в течение всего периода заморозки, и если этого не делалось, то расконсервация и достройка будут стоить достаточно дорого, вплоть до того, что снос существующего здания и строительство нового может оказаться целесообразнее, чем восстановление того, что есть", - подчеркнул Якубов.

По словам Марины Гордеевой, заместителя директора департамента консалтинга Colliers International Россия, объект характеризуется достаточно хорошим местоположением в престижном юго-западном направлении. "Напротив идет строительство жилого комплекса бизнес-класса "Академ Палас", в окружении находится множество ВУЗов- РАНХиГС, МГИМО, МИРЭА и другие, в шаговой доступности метро "Юго-западная", что дает ему некоторую вариативность в возможных вариантах коммерческого использования. Могут быть рассмотрены офисная, гостиничная функция, апартаменты. При этом следует помнить, что объект имеет сложную репутацию. В этом направлении необходимо также вести работу", - отметила эксперт.

Илья Кузнецов, старший директор отдела стратегического консалтинга Cushman & Wakefield, обращает внимание на то, что объект не был законсервирован должным образом. "В принципе, это видно невооруженным глазом по общему состоянию, проросшим деревьям в крыше и разбитому стеклянному фасаду. Поэтому, на мой взгляд, стоимость достройки будет сопоставима со стоимостью строительства нового здания такой же площади. При грамотном планировании, с точки зрения строительных технологий, достройка вполне реалистична, но многое придется менять, в том числе и планировки, и конструктив здания, и фасады. На момент строительства проект был достаточно прогрессивным, но сейчас он, конечно, устарел", - заключил специалист.

Решение о возведении комплекса "Зенит" было принято в 1989 году. Изначально предполагалось, что в здании будут обучаться международному бизнесу. В  начале девяностых в партнёрстве с Валенцо Карибоне, собственником строительной компании Valany International, был сформирован бизнес-план работы комплекса. Исходя из концепции, в 20-этажном здании общей площадью 100 тыс. кв. м планировалось открыть пятизвездочный отель Jolly Hotels на 300 номеров, офисный центр площадью в 35 тыс. кв. м., конференц-зал, торговую галерею, спортивный зал, ресторан и подземный паркинг на 400 машино-мест. При этом ещё 15 тыс. кв. м планировалось отдать под международную бизнес-школу.

Для получения кредитной линии размером в 50 млн долларов Valany International обратилось к итальянскому экспортно-кредитному агентству Servizi Assicurativi del Commercio Estero (SACE), которое застраховало заём. Возврат средств был гарантирован советскими властями. Срок окупаемости проекта оценивался на уровне четырех-пяти лет.

Затем после получения кредита в нескольких европейских банках в 1992 году были запущены работы по возведению комплекса. Завершить строительство планировалось через три года.

К концу 1994 года сооружение объекта было почти завершено, но достроить здание так и не получилось. Руководство Valany International было уличено в связях с организованной итальянской преступностью. Почти все топ-менеджеры компании был арестованы, а счета организации заморожены. Таким образом, прекратилось и финансирование развития проекта МФК "Зенит"

Через семь лет, в 2001 году, долг России (как правопреемницы СССР) за замороженный "Зенит" обговаривался на заседаниях ВЭБ и Парижского клуба кредиторов по реструктуризации долгов бывшего СССР. Год спустя коммерческий бизнес ВЭБа вместе с кредитным делом "Зенита" был передан правительством ВТБ.

В 2003 году ВТБ и SACE приняли решение уменьшить размер долга со 150 млн до 50 млн долларов (37,3 млн евро). Эту сумму в 2004 году федеральное министерство финансов включило и в свой иск к ОАО "Высшая школа международного бизнеса" (ВШМБ), а на сам актив был наложен арест. Затем Минфин и ВШМБ заключили мировое соглашение о передаче проекта в федеральное владение. Сейчас Минэкономразвития и Минфин продумывают возможные механизмы реализации проекта, его формат и источники финансирования.

Полина Жилкина, директор отдела стратегического консалтинга CBRE, напоминает, что в столице есть два ярких примера достройки долгостроев. "Так, комплекс "Лотте" на Новом Арбате, который был заморожен сразу в кризис 1998 года и введен в эксплуатацию только через десять лет. Другой проект - это комплекс на Оружейном переулке 41, который начали строить в 2006 году, смогли достроить только сейчас и уже другие инвесторы. Однако примеров с похожей историей, где почти достроенное здание стояло 20 лет, а затем было успешно реализовано в соответствии с новыми рыночными реалиями, пока, наверное, нет - "Зенит" может быть первым прецедентом", - заключила Жилкина.