GRI 2016: инвестиции становятся ближе

В этом году дискуссионная площадка GRI 2016 Russia, как и в прошлые встречи, собрала представителей крупных инвестиционных фондов, девелоперских структур и консультантов. Основной повесткой дня стал вопрос: изменился ли инвестиционный климат в России для возвращения крупных игроков?

Эксперты практически единогласно выразили мнение, что инвестиционная оттепель не за горами. Однако важно понимать, что иностранные инвестиции могут окупить себя только в перспективных сегментах рынка. Внешние инвесторы не заинтересованы быть покупателями, рассчитывать стоит в большей степени на локальных игроков, но уже сейчас самый пик кризиса пройден и можно говорить о том, что в ближайшее время при удачном стечении обстоятельств могут появиться новые сделки.

Одним из резонансных мнений стало заявление о переходе в долларовые ставки. Данная позиция, безусловно, выгодна инвестору, но вряд ли станет привлекательна для арендаторов на текущем рынке. Однако и в рублевых ставках офисные объекты могут быть привлекательны разве что в премиальном сегменте. Говорить о доходности в валюте сложно, как и привести расчеты в перспективе пять-семь лет.

Коммерческая недвижимость в целом не является сегодня интересным для инвестиций сегментом. Как отметили спикеры, рынок коммерческой недвижимости в России относительно молодой, поэтому жилье выходит на первый план. Высокая маржинальность и отсутствие дополнительных активностей по развитию объекта делает жилой сегмент более привлекательным. К примеру, в офисном сегменте сложно найти интересные для инвестиций объекты с хорошей заполняемостью и доходностью выше 9%.

Наталия Тишендорф, генеральный директор AVICA, рассказала, что иностранные инвесторы по-разному оценили изменения, происходящие на российском рынке недвижимости с конца 2014 года. Несмотря на то, что экономические и страновые риски переключили внимание части игроков с России на другие страны, интерес к вложениям в коммерческую недвижимость со стороны западного капитала сохраняется. Снижение уровня конкуренции и стоимость готовых офисных и торговых объектов в среднем на 30-50% делает вложения достаточно перспективными.

"С учетом стабилизации курсов валют и рынка в целом в 2016 году мы ожидаем возврат объема инвестиций к отметке 2 млрд долларов. Сегодня активно рассматривают покупку новых активов, преимущественно в Московском регионе, компании Morgan Stanley, Hines, PPF, Mudabala и ряд китайских инвесторов. Мы ожидаем до конца 2016 года закрытия еще нескольких крупных сделок с участием зарубежных инвесторов объемом до 500 млн долларов. Что касается позиции банков в отношении текущих задолженностей девелоперов, то финансовые структуры будут стремиться реструктуризировать кредиты. Банки не заинтересованы в увеличении портфеля залоговых активов, поскольку они являются для них дополнительным обременением. Доказательством тому служат недавние договоренности между ВТБ и AFI Development о реструктуризации кредита более чем на 600 млн долларов", - прокомментировала Тишендорф.

Руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL Евгений Семенов отметил, что для улучшение инвестиционного климата необходимы два фактора: политическая и экономическая стабильность. Экономика в большей степени определяет заинтересованность западных и азиатских инвесторов в перспективных проектах, однако сложность в прогнозировании дальнейшей ситуации замедляет возможные инвестиции и крупные сделки. Однако, по его словам, основной интерес зарубежные инвесторы проявляют к торговым объектам.

Помимо офисных и торговых объектов, эксперты обсудили в том числе и складской рынок. Логистические парки остаются по-прежнему интересны для инвестиций, однако существует серьезная опасность: помимо многочисленных fashion-брендов, ушедших с российского рынка, есть риск ухода и крупных автомобильных марок – что повлечет за собой высвобождение большого количества площадей и, разумеется, потери для инвестора.

Ольга Летютина, генеральный директор УК "Столица Менеджмент", подчеркнула, что в сложный экономический период крайне трудно найти качественных антикризисных управленцев. Профессионализм управляющих проявляется не только в использовании всего комплекса инструментов менеджмента во время работы в пик кризиса, но и в налаживании процессов в период восстановления. Еще один фактор, затрудняющий процесс "восстановления" рынка - невозможность подготовить кадры с "нуля": хороший управленец - тот, который пережил кризис и обладает личным опытом.

Резюмирая дискуссию, можно сказать о постепенном восстановлении инвестиционного климата. В перспективе ближайших лет можно рассчитывать как на возвращении западных инвесторов, так и на приход азиатских фондов.

Фотографии с мероприятия можно посмотреть в галерее

Антон Мошкин