Финляндия скупает помещения на Большой Конюшенной

Власти России и Финляндии вскоре планируют подписать договор о продаже финской стороне нежилых площадей совокупной площадью 4,5 тыс. кв. м на Большой Конюшенной улице, 4–6–8, литера А, в Санкт-Петербурге. Как сообщается в проекте соглашения, сумма сделки составит 508,1 млн рублей. Сейчас эти помещения арендует Институт Финляндии. Однако он занимает только 10% этих площадей, а остальные сдает в субаренду различным организациям.

О будущей сделке сообщается в распоряжении правительства РФ от 24 июня 2017 года. Власти России продают 15 помещений площадью от 22 до 1 096 кв. м. Их арендаторами на данный момент являются Финско-российская торговая палата, Генеральное консульство Финляндии в Санкт-Петербурге, а также представительства Хельсинки и Турку.

Все помещения расположены в бывших доходных домах евангелическо-лютеранской церкви Святой Марии, возведенных по проекту архитектора Гаральда Боссе в 1847 году. Все объекты обладают статусом памятников регионального значения. В этих постройках существует жилая часть, на которую финская сторона не претендует. Ранее финские власти самостоятельно выступили с инициативой о покупке зданий. Это решение мотивировано тем, что сейчас аренда данных площадей обходится слишком дорого. Закрыть сделку планируется до конца года.

По словам Владислава Фадеева, руководителя отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, данные помещения находятся в хорошем состоянии и обладают отличной локацией, поэтому их стоимость могла бы быть выше при условии их продажи отдельными блоками и без учета обременений в виде действующего договора аренды. "Средняя арендная ставка в этой локации варьируется от 1,8 тыс. до 2 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц для офисных помещений и от 3,5 тыс. до 7 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц для помещений стрит-ритейла. Однако арендные ставки, по которым помещения снимает или сдает в субаренду Институт Финляндии, могут существенно отличаться от среднерыночных. В данном случае это целесообразно, так как позволяет минимизировать риск вынужденной смены локации. Такое решение подчеркивает долгосрочные интересы Финляндии по развитию бизнеса в России", — отметил эксперт.

Партнер Rusland SP Андрей Бойков считает, что цена активов является рыночной. "Хотя нельзя не отметить, что в данной локации офисная недвижимость может предлагаться и дороже, но реальных сделок почти нет. Подобные объекты в центре города последние несколько лет покупают больше под свои собственные цели. Инвесторов в офисном рынке мало, так как цены высокие, ставки аренды снизились и, как следствие, сроки окупаемости таких проектов вырастают до десяти и более лет, что является не интересным для большинства игроков рынка. Ставки будут зависеть от состояния объекта. В среднем 1,2−1,8 тыс. рублей за 1 кв. м. Окупаемость может составлять от семи до десяти лет", — анализирует Бойков.

При этом в случае будущей перепродажи помещений финской стороной преимущественное право на покупку активов получит российская сторона. Договор купли-продажи будет заключен в течение 20 дней после вступления в силу межправительственного соглашения. Перед этим стороны должны заключить контракт об аренде на 49 лет земельных участков площадью 364 кв. м и 222 кв. м — во дворе дома и юго-восточнее него, сообщается в распоряжении. Речь в частности идет о внутреннем дворе и месте под паркинг.

Виктория Константинова, директор по оценке NAI Becar в Санкт-Петербурге, подчеркивает, что по сравнению с объектами по соседству, продающимися по ценам в диапазоне 304−486 тыс. рублей за 1 кв. м с НДС, стоимость существенно занижена. Так, здание на Большой Конюшенной, 9 продается по цене 365 тыс. рублей за 1 кв. м с НДС. "Безусловно, рачительный собственник может получать доход от недвижимости на протяжении всего ее жизненного цикла, и такой доход будет наиболее стабильным. Вероятно, для выхода на такую схему доходной эксплуатации необходимо привлечь специалистов, которые смогут проанализировать варианты эффективного использования, а при необходимости изменят концепцию актива", — заключила Константинова.