«Сколково» прирастает классическими офисами

На территории инновационного центра «Сколково» открылся новый деловой центр «Амальтея», рассчитанный на 5 тыс. рабочих мест. Кроме офисных площадей здесь расположились торговые помещения, кафе и рестораны, а также фитнес-центр. Объем инвестиций в проект составил 180 млн. долл. В целом эксперты считают проект востребованным и называют ряд преимуществ данной локации. Однако главными системными проблемами инноцентра по-прежнему являются высокие арендные ставки и недостаток транспортной инфраструктуры.

На территории инноцентра «Сколково» открылся новый бизнес-центр «Амальтея». Общая площадь делового комплекса класса А составляет 78 тыс. кв. м, арендная площадь – 37,2 тыс. кв. м. Объект рассчитан на 5 тыс. рабочих мест. Совокупный объем инвестиций в него достиг 180 млн. долл. Прогнозируемая окупаемость проекта составляет 10 лет. Отмечается, что центр имеет встроенную систему «умный город». Девелопером выступила промышленно-финансовая группа «Сафмар».

Кроме офисных площадей (30,9 тыс. кв. м) здесь имеются торговые помещения (10 тыс. кв. м), кафе и рестораны (2,3 тыс. кв. м), фитнес-центр (2,9 тыс. кв. м). Также, оборудован подземный паркинг на 20 тыс. кв. м. Как заявил совладелец группы «Сафмар» Саит-Салам Гуцериев, центр строился 4 года, в течение которых подписывались предварительные договоры аренды. До конца января 2019 года планируются достигнуть 90-95% заполняемости площадей. По словам бизнесмена, компания обязалась привлекать сюда ведущие офисы ключевых партнеров.

Учитывая снижение вакансии в центре Москвы и достаточно низкий уровень строительства за пределами МКАД, данная площадь в ближайшем будущем будет востребована, считает заместитель директора отдела офисных помещений CBRE Элина Степная. Спрос на офисы в кластере поддерживается льготами и преференциями, среди которых  аналитик офисной недвижимости компании JLL Александр Баженов называет налоговые льготы, информационную поддержку. Кроме того, статус резидента «Сколково» предоставляет выход на крупные корпорации, поддержку системой грантов и собственную экосистему инноваций внутри технологического кластера, добавляетруководитель отдела по работе с собственниками S.A. Ricci Антон Грязнов. В целом на территории технопарка расположены офисы и лаборатории компаний-стартапов, отмечает аналитик офисной недвижимости департамента исследований Colliers International Екатерина Гурова. В то же время, офисные помещения в классических бизнес-центрах, расположенных в «Сколково», предлагаются в аренду крупным компаниям, для которых привлекательными являются наличие рекреационных зон, низкая плотность застройки, свободная парковка. Также следует отметить, что кроме делового центра «Амальтея» здесь уже функционирует несколько офисных объектов, таких, как «Гиперкуб», ОЦ «Технопарк».

Однако среди негативных факторов коммерческий директор ГК «Колди» Елена Орешкина отмечает сопоставимые с деловым центром «Москва-Сити» арендные ставки и недостаточно развитую транспортную инфраструктуру. Кроме того, в центральных районах Москвы можно найти коммерческие площади, обладающие достаточным набором инновационных сервисов и сопоставимыми арендными ставкам. Поэтому достижение заполняемости 95% в обозначенные сроки представляется эксперту сложно выполнимыми.

Как отмечает директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков, средняя ставка аренды в технопарке «Сколково» составляет около 12 тыс. руб. за кв. м. в год, без учета налоговых и эксплуатационных расходов. По словам Екатерины Гуровой, на сегодняшний день объем предложения введенных в эксплуатацию офисных площадей в районе «Сколково» составляет 74,9 тыс. кв. м. Уровень вакансии достигает 17,4%, что в абсолютном выражении составляет 13 тыс. кв. м. Вместе с тем, помимо БЦ «Амальтея» в  инноцентре запланировано строительство еще двух бизнес-центров – БЦ «Орбион» (GLA 22,6 тыс. кв. м) и БЦ «Стратос» (GLA 34,9 тыс. кв. м). После окончания строительства объектов на территории делового кластера объем офисных площадей достигнет 163,4 тыс. кв. м.

Согласно данным аналитиков S.A. Ricci, в настоящее время около 80% сделок по аренде приходится на Москву и происходит в границах ТТК. Последние два года наблюдался процесс централизации спроса и ставки благополучно росли. «Однако, в силу ограниченного предложения в центре, в ближайший год начнется обратный процесс – арендаторы опять будут искать офисные помещения на границах города или за МКАД», – считает Антон Грязнов. Кроме того, компании, зачастую, снимают небольшой head-офис, чтобы получить престижный статус резидента «Сколково», а основную часть (back-офис) располагают в более бюджетной локации. Антон Грязнов полагает, что эта тенденция сохранится в дальнейшем. По мнению Александра Баженова, наличие льгот для арендаторов позволяет говорить о том, что офисные площади в инновационном центре и дальше будут развиваться, предоставляя возможность разместиться как небольшим компаниям, так и целым корпорациям. И все же, учитывая, что из 350 тыс. кв. м. планируемых ко вводу на московском рынке офисных площадей до конца 2018 года половина относится к классу А, причин для ажиотажа в «Сколково» Елена Орешкина не видит. Пока коммерческие площади наиболее востребованы в составе МФК, возводимых в пределах ТТК.

Александр Ковалевский