Арендаторы смогут доехать до аэропорта на метро

В ближайшие три года во Внуково может появиться новая одноименная станция метро, завил заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин. Учитывая темпы возведения подземного транспорта, а также станций МЦК, такие сроки выглядят вполне реалистичными. Однако относительно влияния новой станции на развитие коммерческой недвижимости мнения экспертов разошлись. 

В конце лета текущего года на Калининско-Солнцевской линии открылось сразу семь станций метро. А уже в перспективе ближайших трех лет новая одноименная станция может появиться во Внуково. Такие сроки проведения работ обозначил заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин. Таким образом, Внуково станет единственным аэропортом в России с собственной станцией метрополитена. Протяженность запланированного участка Калининско-Солнцевской линии от «Рассказовки» до «Внуково» составит 5,2 км. Кроме конечной станции возле аэропорта на нем появится промежуточная остановка «Пыхтино». Как отметил глава столичного стройкомплекса в интервью телеканалу «Москва 24», к настоящему моменту решается вопрос с освобождением территорий под строительство и перекладкой коммуникаций.

Учитывая темпы открытия метро и МЦК за последние годы, эксперты называют данные сроки строительства вполне реалистичными. Однако относительно влияния новой станции на коммерческую недвижимость их мнения разошлись. По мнению генерального директора S.A. Ricci Александра Морозова, в первую очередь, развитие могут получить офисная и гостиничная недвижимость, в качестве сопутствующей будет развиваться торгово-сервисная инфраструктура «В сегменте офисной недвижимости на рынок будут выходить крупные проекты в классах А/B+, – прогнозирует эксперт. – Рынок гостиничной недвижимости будет пополняться новыми проектами в сегментах midscale и upscale под управлением международных операторов, не исключено появление проектов сервисных апартаментов». «Открытие метро окажет положительный эффект на гостиничный сегмент, офисы (особенно для компаний, имеющих синергию от размещения вблизи аэропорта), конференц-зоны», – соглашаетсяруководитель департамента стратегического консалтинга Cushman & Wakefield Юлия Токарева. Помимо развития гостиничного, выставочного и складского сегмента это даст толчок к развитию всей коммерческой инфраструктуры рядом с ритейлом, офисами и социальными объектами, указывает заместитель директора департамента управления активами NAI Becar Дарья Канева. На сегодняшний день у Внуково наименее развитая коммерческая инфраструктура из всех аэропортов Москвы. 

Однако в компании Knight Frankне ожидают значительных изменений в развитии деловых центров на данной территории. Офисная недвижимость за МКАД исторически пользуются меньшим спросом у арендаторов по сравнению с другими локациями в структуре города, отмечают аналитики. Так, в конце 2017 года доля сделок новой аренды в офисах за МКАД составила 8%, по итогам трех кварталов 2018 года – около 10%. Исключением стал 2015 год, когда данный показатель превысил 20%, в связи с крупной сделкой компании «Ростелеком», арендовавшей около 50 тыс. кв. м в БЦ Comcity. При этом открытие станции метро «Саларьево» в Новой Москве на увеличение доли сделок не повлияло. Развитие торгового сегмента эксперты  также считают маловероятным, поскольку основной пассажиропоток станции составляют транзитные пассажиры. Однако, на базе ТПУ возможно развитие небольшой площади торговых помещений под размещение объектов общественного питания, сервисных услуг.  Что же касается складской недвижимости, то строительство новой ветки может оказать благоприятное влияние с точки зрения доступности трудового персонала до таких объектов, как «PNK парк Внуково», склад компании Honda, складской комплекс «Внуково 2», а также склад «Почты России», который находятся в деревне Марушкино, расположенной в непосредственной близости от аэропорта.

«Развитие метро больше повлияет на недвижимость на прилегающих территориях, – считает директор направления стратегического консалтинга в компании CBRE Ольга Земцова. – Жилая недвижимость, вкупе с фактором Новой Москвы получит один из ключевых драйверов – доступность на метро».

В мировой практике встречается много примеров, когда территории рядом с аэропортами в крупных экономических центрах в синергии с хорошей транспортной доступностью становятся местами развития как коммерческих кластеров, (в Мюнхене, Лондоне, Чикаго), так самостоятельных городов – аэротрополисов (таких, как, Сеул, Сингапур), говорит Александр Морозов. Однако целесообразность данной конкретной станции Ольга Земцоваставит под сомнение. Несмотря на то, что расстояние от станции «Рассказовка» до Внуков составляет около 5 км, в аэропорт ходит аэроэкспресс. При этом годовой пассажиропоток Внуково в 2017 году составил около 18 млн человек, тогда как Домодедово обслужил более 30 млн пассажиров, а Шереметьево – около 40 млн. Поэтому Внуково – не самый востребованный столичный аэропорт, считает эксперт. Также, нужно учитывать, что планы развития у Шереметьево и Домодедово более значительные, их трафики будут существенно расти. Логики в том, что метро нужно для аэропорта, который обслуживает высших должностных лиц страны и высокопоставленных гостей тоже немного – вряд ли они будут пользоваться метрополитеном.

Александр Ковалевский