Послевкусие BestDinner после выставки MIPIM 2019

Международную выставку MIPIM в 2019 году посетило порядка 650 делегатов из  России, из них 82% - представители Москвы, 16% - Санкт-Петербург и только 2% - представители из других регионов России.

Тем не менее, участников выставки ждала насыщенная деловая и развлекательная программа не только во Дворце Фестивалей, но и в ресторанах набережной Круазетт.

В этом году российские бизнесмены традиционно обсуждали острые вопросы отрасли в неформальной обстановке в рамках BestDinner.

Организаторы:  ГК «БестЪ», Arendator.ru, генеральный партнер - компания "ЛИИС – инженерные решения", официальный партнер - SMART Company, юридическая фирма «Дювернуа Лигал», компании BPS Development – управление строительством, Statio, ГК «Ладный Дом», Tellus Group, ГК «Региональное управление», официальный деловой партнер - «РБК Петербург», при поддержке Urban Awards и «Недвижимость и строительство Петербурга»

Группа компаний «БестЪ» назвала ТОП-20 застройщиков, у которых есть шанс остаться на рынке до 2021 года. Главным трендом предстоящих двух лет эксперты группы «БестЪ» считают движение рынка жилищного строительства в сторону государственного капитализма вслед за рынком финансовым.

В ходе ужина на террасе ресторана Long Beach Restaurant на набережной Круазетт организаторы представили ретроспективу рынка недвижимости за последние 30 лет как череду внешних и внутренних кризисов, подъемов и коллапсов. Она послужила основой для дискуссии о том, как зарабатывать в переломные моменты истории, как реагировать на появление «черных лебедей», и откуда ждать сигналов о новых бизнес-возможностях. Модераторами делового ужина стали председатель совета директоров ГК «БестЪ» Андрей Лушников в образе Дока Эмметта Брауна и генеральный директор «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Георгий Рыков в образе Марти МакФлая. Ведущие предложили коллегам не пренебрегать прогнозами футурологов и делиться своими собственными.

В рамках обзора эксперты «БестЪ» проанализировали, добьют ли российский рынок недвижимости затяжной экономический кризис, санкции и новая редакция закона о долевом строительстве жилья. Для ретроспективного анализа были взяты сегменты строящегося жилья, офисной недвижимости, современных торговых центров и пять исторических для рынка периодов.

Первый из них (1993-1995 годы) сформировал легальный рынок недвижимости, преимущественно вторичный, на котором работало около 20 агентств, а расчеты по сделкам велись в долларах через «тумбочку».

Первичный рынок в 1994 году образуют 10 застройщиков, многие из которых (концерн VMB,  Росстро, ИСТ) позже канули в лету, и 24 проекта, рентабельность которых составляла от 50% в валюте, и до 150% в рублях, а условия для дольщиков были совершенно кабальными. По итогам 1995 года в Петербурге введено 320 000 кв.м жилья, средняя цена квадратного метра – $470.  Профессиональных торговых центров нет. Специализированных офисных зданий на весь Петербург 14, в самых «престижных» аренда стоит до $550 за кв.м в год, что обеспечивает владельцам капитализацию на уровне 22% - 25% годовых.

Второй период пришелся на 1997-1998 годы. Его начало ознаменовалось паникой на вторичном рынке жилья и падением крупнейших агентств недвижимости («Дом Плюс», «Интероксидентал», «Кландайк», «Кредо», «Икстлан»). Появляется система расчетов через банковские ячейки и лицензирование риэлтерской деятельности. Первый серьезный кризис, сопровождаемый дефолтом по ГКО, падением банков и ростом курса доллара. Через полгода после начала кризиса метр жилья стоил уже $320. На рынке коммерческой недвижимости ставки упали более чем в 2 раза, но появились первые договоры в рублях. Появляются первые ТЦ, причем на стадии строительства арендатор покупает право аренды по 300$ за кв.м, а затем платили за аренду по обычной схеме.

После «тучных нулевых» (третий период) начался глобальный кризис 2008 года. Накануне кризиса в Петербурге построено 3,2 млн кв.м жилья, доходность проектов составляет 25%. Бизнес-центры приносят владельцам больше 11% годовых. А качественных торговых площадей в городе уже около 2 млн кв.м. Таких цен в долларовом эквиваленте российский рынок недвижимости больше не увидел. Кризис вызвал обвал  цен на жилье с $3300 до $2400, арендные ставки в бизнес-центрах упали с $870 до $530 за метр в год, в торговых центрах - с $700 до $430.

К началу третьего кризиса 2014 года цены на жилье и ставки аренды на объекты коммерческой недвижимости практически выровнялись до докризисного уровня. На этот раз санкции, резкий рост курса доллара, падение цен и арендных ставок сопровождались законодательными инициативами властей, которые обязывают бизнес обеспечивать новостройки дорогами и «социалкой», «подрезают» высотность зданий до 40 м, снижают плотность застройки, увеличивают нормативы по парковкам, озеленению и перманентно меняют текст 214-ФЗ. Ответом становится появление нового формата – апартаментов, сложного гибрида коммерческой и жилой недвижимости.

Итог ретроспективе подвел Андрей Лушников: «В нашей жизни не успевает все устояться, как сразу налетает следующий вихрь. И оказывается, что вчера была не черная, а белая полоса. Упрощение документооборота привело к его увеличению в несколько раз. Качественно он тоже невероятно улучшается, потому что чиновники боятся делать даже то, что вроде бы должны. Но креативным людям любые изменения помогают зарабатывать».

 «Рынок несмотря ни на что растет в объеме и приобретает новое качество, - резюмировал эксперт. - И если динамика цен в долларах не радует, то в рублях цены и ставки всегда имели только положительную динамику. Сейчас государство и банки берут под свой контроль миллиарды рублей, которые аккумулирует строительный рынок. Впереди нас ждут потрясения, но не глобальные, потому что обвал сразу двух рынков – финансового и рынка недвижимости – будет означать для государства кратный рост числа обманутых дольщиков. Такого сценария оно постарается избежать».

Мы помним время, когда на рынке было частных 1500 банков, - поддержал коллегу и партнера Георгий Рыков. – За десять лет от этого числа остались единицы. Остальные вошли в состав государственных финансовых структур. Но для их клиентов ничего не изменилось. И хотя строительное сообщество в шоке от новой версии 214-ФЗ, но надо признать, что обманутые дольщики – реальность, а консервативные правила в других странах – работают. Время, когда средняя строительная компания могла привлечь больше денег населения, чем банк, и при этом никем не контролировалась – это время прошло. Наверное, для крупных компаний не очень удобно, когда все проекты на отдельных счетах. Нет уверенности, что банки смогут обеспечить строителям необходимый объем финансирования. Кроме того, мы видим, что государство научилось забирать бизнес по-рыночному, не прибегая к откровенному отъему собственности. Но в госсекторе всегда низкая производительность труда и эффективность производства. Рано или поздно крупные структуры опять будут приватизированы. Наша задача – понять, как работать дальше».

Участники ужина обменялись воспоминаниями, как был заработан их первый миллиард, пришли к выводу, что второй миллиард зарабатывается значительно легче (дают себя знать опыт и связи) и обсудили, как использовать текущую ситуацию в России для развития бизнеса.

 «Мы определили перспективное направление для нашей компании, - рассказал Константин Кузьмин, генеральный директор BPS – Development. - Оно востребовано, поскольку позволяет оптимизировать затраты инвестора. С 2006 года мы работаем с United Colors of Benetton, они построили себе около пятисот торговых домов по всему миру, не имея собственной службы технического заказчика. Еще один наш клиент - компания Serioplast, которая строит небольшие производства пластиковых емкостей под бытовую химию для компании Unilevel. Даже в тех случаях, кода у компании есть собственный строительный отдел, от него бывает трудно дождаться свежих решений. Отдавая работу технического заказчика на аутсорсинг, заказчик экономит на штате, на офисной площади, на фонде заработной платы, на подрядчиках, потому что это обеспечивает прозрачность тендера, без «откатов» и лишних накрученных позиций. Западные компании это уже поняли, поэтому давно не содержат лишние отделы».

«Городу нужны не только глобальные проекты, но и проекты «на земле», - считает Алексей Лебедев, президент группы компаний «Региональное управление». – Нужны небольшие инвесторы и девелоперы, способные сделать под ключ маленькие проекты. Мы пошли в этот сегмент – здесь понятные инвестиции, капитализация и срок окупаемости 4-5 лет».

«Мы строим бизнес на том, что даем людям новые знания, - заявил Вади Заяц, генеральный директор компании «ЛИИС – инженерные решения». – За инновацией не всегда можно разглядеть реальный шанс заработать. Например, кто верит в будущее электромобиля в ближайшую пятилетку? Между тем самый прибыльный вид девелопмента в США и Швеции – строительство паркингов, которые оснащены оборудованием для электромобилей. Развивать такую инфраструктуру в России кажется глупым. Но представьте себе: вы купили квартиру в Москве за 20 млн и парковочное место за 3 млн рублей, а через три года какой-то электрик тянет над вашим автомобилем кабель к соседу. Столичный девелопер, который согласился с нами и рискнул поставить такое оборудование, продал парковочные места не только быстро, но и дороже, чем рассчитывал».

Однако не всем удается справиться с грустными предчувствиями и ощущением затяжной стагнации в экономике.

«Главная наша проблема – не в плохом регулировании строительного рынка, а в отсутствии правосудия, - констатировал Егор Носков, управляющий партнер юридической фирмы «Дювернуа Лигал». - Судебная система есть, а правосудия нет. Есть ли надежда вернуть капиталы в Россию? Мы никому из наших клиентов этого не советуем. Амнистия капиталов была бы полезным действием, но ее предложили крайне ограниченному кругу предпринимателей. Думаю, что те 10 млрд, которые все-таки вернулись, принадлежат не более чем десяти владельцам».

С иностранными инвестициями дело тоже обстоит не лучшим образом. По данным компании Colliers, в 2018 году в Петербурге доля внешних инвестиций в коммерческую недвижимость достигла 36%, но связано это не столько с желанием иностранцев иметь недвижимость и бизнес в России, сколько с выжидательной позицией российских инвесторов. В основном этот показатель был достигнут за счет двух крупнейших сделок – покупки сети «К-Раута» компанией Leroy Merlin и «Невского центра» PPF Real Estate. Предметом сделок стали торговые центры, которые генерируют большой поток кеша даже после пяти лет падения доходов населения.

В целом же, по мнению Юрия Борисова, управляющего партнера «АйБи Групп», в ритейле Петербург откатился в 2009 год. И если падение доходов не будет остановлено, а все ресурсы государства будут направлены на подавление инфляции еще год или два, в торговые центры некому станет ходить.

Сейчас в коммерческой недвижимости все внимание приковывают к себе новые форматы, рассчитанные на потребителей с небольшими свободными деньгами – коворкинги, коливинги, апарт-отели и хостелы. Они позволяют строить множество небольших проектов в рамках одной сети.

Гвоздем делового ужина стало пари, заключенное Андреем Лушниковым и вице-президентов банка ВТБ Александром Ольховским. Предмет спора: вырастут ли цены на жилую недвижимость на 20% до следующего MIPIM. Обе позиции аргументированы.

«До июля 2019 года строительные компании попытаются получить как можно больший объем наличных, поэтому цены на квартиры будут снижаться, - заявил г-н Лушников. – Сейчас они готовы продавать со скидками до 25%. С 1 июля ситуация кардинально поменяется. Проектов станет гораздо меньше. И цены на качественные проекты вырастут. Есть и объективная причина – 15% от бюджета проекта придется отдавать банкам».

«Спрос на жилье комфорт класса достаточно низок – парирует Александр Ольховский. - Конечно, ипотека будет поддерживать спрос, но объем предложения в ближайший год останется достаточно высоким - в Петербурге не меньше 3 млн кв.м. Этого хватит для того, чтобы удержать цены в рамках плавного роста. Неплохо бы обеспечить кровеносную систему экономики теми денежными средствами, которые позволили бы двигаться вперед, в том числе – в жилищном строительстве. Но монетарная политика государства такова, что этих денег не предвидится».

На рынке стройматериалов перспектив для роста цен также не просматривается. «На 20% цены на жилье вряд ли вырастут, - считает Алексей Марфутенко, генеральный директор компании «Ладный дом». - Застройщики уже поднимали цены, так как дорожали строительные и отделочные материалы, и возможностей для нового роста я не вижу».

Главным поводом для оптимизма стала изменившаяся позиция Смольного по отношению к предпринимателям. В деловом ужине принял участие новый председатель комитета по инвестициям – Роман Голованов, который продемонстрировал готовность властей к последовательному диалогу с бизнесом и к поиску новых точек роста в экономике Петербурга.

«Мы надеемся, что период инвестиционного застоя в Петербурге закончился, - подвел итог встречи Андрей Лушников. - Без государственного участия это невозможно. Здесь собрались люди, которые – каждый в своем сегменте - стараются качественно делать проекты. Но важно, чтобы государство видело своих деловых людей, тогда к нам потянутся и чужие. Нет смысла бегать за иностранными инвесторами, если боятся свои».