Бюджет не имеет значения (ну, почти): как связаны цена и доходность арендных офисов

На сегодняшний день в Москве предлагается более 700 офисных активов, которые обладают потенциалом для генерации арендного дохода. В эту выборку входят и бизнес-центры с десятизначным прайсом, и небольшие помещения стоимостью 10-15 млн рублей. Примечательно, что период окупаемости у них практически одинаков. А если сделать поправку на метраж, то именно малобюджетные лоты поднимутся на вершину рейтинга инвестиционной эффективности. Основанием для этого вывода стали результаты недавнего исследования от портала Arendator.ru. 

Имеет ли смысл тратить средства на более дорогую недвижимость в расчете на более высокую доходность? Чтобы ответить на этот вопрос, эксперты Arendator.ru оценили инвестиционный потенциал столичных офисов, которые либо уже заняты резидентами, либо могут быть сданы в ближайшее время. Мониторинг проводился по четырем ценовым категориям – малобюджетные объекты (до 25 млн рублей), среднебюджетные (50-75 млн рублей), высокобюджетные (100 млн – 1 млрд рублей) и объекты с ценником от 1 млрд рублей. Средневзвешенные показатели арендного дохода у них примерно одинаковы – 8,8-9,2% в год. Однако в этом случае средние значения сугубо формальны и не вполне корректно отражают реальность.

Более детальная разбивка позволяет выявить четкую закономерность: чем ниже ценовая категория, тем большая однородность ей свойственна в плане финансовой отдачи. И наоборот, в более высоких категориях наблюдаются довольно сильный разброс данных и меньшая доля предложения со стандартным показателем доходности. К примеру, 77,3% всех офисных помещений дешевле 25 млн рублей приносят инвестору 7-10% годовых. В средней ценовой категории эта доля ощутимо меньше – 62,5%. Среди лотов стоимостью от 100 млн до 1 млрд рублей указанная норма соблюдается в 56,8% случаев. Что касается объектов-«миллиардеров», то из их числа только половина демонстрирует доходность в 7-10%. Эта пропорция в полтора раза меньше, чем у малобюджетных лотов. 

Вместе с тем, всего один из шести офисов ценой до 25 млн рублей способен окупиться быстрее, чем за десять лет. В более высоких ценовых категориях подобные юниты занимают 26,0-28,7% экспозиции. Бизнес-центр у станции метро «Прокшино» (Новая Москва) содержит лот с габаритами 991,4 кв. м. Заплатив 184,39 млн рублей, инвестор сможет зарабатывать на аренде по 2,28 млн рублей ежемесячно. Таким образом, затраты окупятся спустя семь лет после покупки. При необходимости вложить более крупную сумму стоит обратить внимание на офисное здание в Сокольниках (450,00 млн рублей) или бизнес-центр в Котловке (2,07 млрд рублей). На обеих площадках есть хорошие шансы выйти плюс за те же семь лет. Впрочем, сопоставимая доходность встречается и в малобюджетном сегменте. Меблированное помещение (26,5 кв. м) в доме недалеко от Белорусского вокзала ежемесячно генерирует 100 тыс. рублей арендного дохода. Учитывая, что его приобретение обойдется новому владельцу в 9,28 млн рублей, инвестиция полностью оправдает себя раньше, чем истекут восемь лет с момента сделки.

Нужно отметить, что среди лотов с ценником до 25 млн рублей присутствует минимальное количество низкодоходных активов (ставка до 7% годовых). Их доля ограничена 6,3%. В категории, объединяющей офисную недвижимость по 50-75 млн рублей, эта пропорция составляет 11,5%, в категории объектов ценой от 100 млн до 1 млрд рублей – 15,4%, в категории объектов-«миллиардеров» она достигает 22,0%.

В среднем за месяц с одного квадратного метра владелец малобюджетного офиса может выручить 2190 рублей. Это на 4,3% лучше того, что могут дать сверхдорогие активы. Относительно объектов стоимостью от 100 млн до 1 млрд рублей преимущество исчисляется 22,3%. Наименее эффективны с инвестиционной точки зрения лоты с бюджетом 50-75 млн рублей. По данным Arendator.ru, среднемесячный размер поступлений от них равен 1640 рублей – 74,9% от показателя, характерного для самой доступной части предложения.