Что будет с дольщиками петербургского комплекса VALO в случае национализации?

Перспектива национализации одного из крупнейших апарт-комплексов Петербурга — VALO — вызвала серьезную обеспокоенность на рынке недвижимости. Причина — в правовой коллизии: объект, который Генпрокуратура считает результатом коррупционных схем и незаконной легализации доходов, строился с привлечением средств частных инвесторов по закону о долевом строительстве (214-ФЗ). В редакцию Arendator.ru обратился Константин Сторожев, председатель экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам РГУД.

Суть претензий

По словам Сторожева, исковое заявление поступило в Никулинский районный суд Москвы. Ответчиками по делу проходят бывший руководитель ГУП «Главное агентство воздушных сообщений» (ГАВС ГА) и действующий депутат Госдумы Рифат Шайхутдинов.

По версии надзорного ведомства, схема по захвату активов государственного унитарного предприятия была разработана еще в конце 1990-х годов с использованием коррупционных связей. В период с 2004 по 2018 год, как утверждается в иске, незаконная прибыль, полученная от группы компаний «Сирена», выводилась через подконтрольные структуры и в итоге была инвестирована в строительство гостиничного комплекса VALO на улице Салова.

Сам комплекс, включающий семь отелей (около 3,5 тыс. номеров), в иске оценивается в 16,8 млрд рублей. Чтобы скрыть происхождение средств, активы, по мнению прокуратуры, были оформлены на ряд российских и иностранных юрлиц. Следовательно, VALO в данной логике подлежит взысканию в доход государства как имущество, полученное незаконным путем.

Позиция инвестора: более 2 тысяч дольщиков

Однако в самом комплексе VALO обращают внимание на юридическую форму его создания. Это не был закрытый частный проект с единственным источником финансирования.

Как пояснили представители компании, строительство велось по модели, предусмотренной 214-ФЗ. Это означает, что в проект были привлечены средства частных инвесторов — физических лиц. Речь идет о более чем 2,5 тысячах человек, которые приобретали апартаменты по договорам долевого участия (ДДУ). Все средства проходили через банковское сопровождение и находились под надзором регулирующих органов.

Риски для рынка и дольщиков

Именно этот момент создает главную проблему. Если государство изымет комплекс как коррупционный актив, под удар попадают права добросовестных приобретателей — людей, которые вкладывались в строительство в рамках прозрачной процедуры, гарантированной законом.

Эксперты, опрошенные изданием «Деловой Петербург» , предупреждают о создании опасного прецедента:

- Удар по доверию к 214-ФЗ. Государство годами выстраивало систему защиты дольщиков (эскроу-счета, банковский контроль). Если объект, построенный по всем правилам, может быть национализирован, это ставит под сомнение устойчивость прав собственности тысяч граждан.

- Снижение стандартов доказывания. Юристы отмечают, что для изъятия имущества у третьих лиц (дольщиков), чья добросовестность не оспаривается, недостаточно одних утверждений прокуратуры без неопровержимых доказательств в рамках уголовного процесса.

- Проблемы управления. Апарт-отель — это сложный организм. Если ограничения коснутся управляющей компании, это может парализовать обслуживание комплекса, сделать непредсказуемой доходность для инвесторов и подорвать доверие к формату апартаментов в целом.

На данный момент участники рынка не могут точно спрогнозировать последствия. Без публикации полного текста исковых требований непонятно, на что именно претендует государство: на физические объекты недвижимости или на доли в компаниях-владельцах. От этого напрямую зависит, коснутся ли претензии напрямую прав дольщиков, владеющих конкретными юнитами, или же речь пока идет о корпоративном конфликте вокруг структур, управляющих комплексом.

Реакция рынка

Профессиональные участники рынка опасаются, что исход этого спора может изменить «правила игры» для всего долевого строительства в стране. В связи с этим от лица Константина Сторожева, председателя экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам РГУД, было опубликовано открытое письмо.

Как указывается в документе, прецедент, связанный с изъятием крупного гостиничного оператора, может отбросить отрасль назад — к недоверию, к трактовке апартаментов как «псевдожилья», а не как инвестиционного и гостиничного инструмента. Он также подчеркивает — все гостиничные номера и иные элементы комплекса находятся в собственности более чем 2500 физических и юридических лиц.

«Туристической отрасли действительно необходимы понятные правила игры, которые помогут развивать туристический потенциал регионов, защитят и инвестора, и потребителя», — резюмирует Сторожев.