В стройных рядах ритейла

На достигнутом уровне развития коммерческого девелопмента уже сложно кого-либо удивить проектом качественного и современного торгового объекта. Также и рынок жилой недвижимости сегодня предоставляет потенциальным покупателям объекты практически всех известных форматов и конфигураций. Однако бизнес не стоит на месте, и сейчас мы наблюдаем всё более активный рост рынка современного ритейла, размещённого во встроенных помещениях жилых комплексов.

Рыночный симбиоз

Сегодня примерно в 80% всех строящихся жилых комплексов различных классов предусмотрены встроенные нежилые помещения больших и малых размеров. Порядка трети из них в новых жилых сооружениях поступают в продажу еще на начальном этапе реализации проекта. Чаще всего, ко времени ввода комплекса в эксплуатацию 30-50% коммерческих помещений, расположенных на нижних уровнях зданий, уже сданы в аренду по предварительным договорам. В большинстве случаев нежилые помещения передают клиентам с готовой отделкой, как и в случае с квартирами. Однако разница между ценой помещения на начальном этапе строительства и уже в возведённом жилом комплексе может достигать 35-45%.

По словам Станислава Жигунова, руководителя отдела маркетинга и рекламы ГК "ЦДС", большинство помещений приобретают инвесторы (до 90% сделок) для последующей сдачи данных объектов в аренду. "Другой группой покупателей выступают конечные пользователи, прежде всего, сетевые продуктовые ритейлеры. Как правило, инвесторов интересуют помещения площадью 50-250 кв. м. Ритейлеры предпочитают помещения площадью 200-500 кв. м. Средняя цена продажи в сегменте эконом-класса – 100–150 тыс. рублей в зависимости от площади объекта. Наибольшим спросом традиционно пользуются помещения площадью до 100 кв. м в крупных жилых комплексах. Предпочтительно, чтобы помещение находилось на первой линии, на проходной магистрали с высоким пешеходным трафиком", - отметил Жигунов.

Если рассуждать о том, какую площадь от всего ЖК занимают встроенные помещения, то эта цифра может значительно варьироваться в зависимости от концепции проекта, его расположения, этажности и т.п. Именно поэтому инфраструктуру квартала – в том числе, и коммерческие помещения, необходимо продумывать еще на стадии проекта. Таким образом, строить дома с коммерческими помещениями на первых этажах уже с учетом санитарно-технических норм, поскольку требования к офисному помещению и, например, к заведению общественного питания существенно различаются.

Во многом выбор пропорций между жилыми и коммерческими площадями определяет в будущем общие факторы привлекательности проекта ЖК, включая комфорт жителей, востребованность продаваемых квартир и помещений, востребованность помещений в арендном бизнесе. Базовая формула соотношения КН/жилье составляет 5-7%. Но, как известно, все дело в нюансах. Было бы некорректно рассматривать данное соотношение в отдельном здании, ведь, как правило, это здание расположено среди других, где тоже есть какое-либо количество коммерческой недвижимости. Соответственно, каждый проект всегда индивидуален.

Юлия Ружицкая, региональный директор по реализации недвижимости "Группы ЛСР" на Северо-Западе, говорит о том, что во всех жилых комплексах, которые группа сегодня строит в Санкт-Петербурге, в настоящее время вакантны около 150 встроенных помещений общей площадью более 20 тысяч кв. м. "Как правило, встроенные помещения занимают около 5% от площади дома. У нас есть определённый стандарт требований к коммерческим помещениям. Они предусматривают интересы малого бизнеса – 50-150 кв. м и на сетевой бизнес – площади от 400 кв. м.", - добавила Ружицкая

Вадим Лавров, начальник отдела маркетингового анализа компании "ЮИТ Санкт-Петербург", указывает на то, что в тех четырех проектах, в которых сейчас есть продаваемые помещения, доля нежилых помещений составляет в среднем около 10% от совокупной площади домов (без учета паркингов). "Наибольшим спросом, как правило, пользуются помещения небольшого и среднего метража (до 100 кв. м), которые имеют вход и витринные окна, выходящие на улицу", - подчеркнул Лавров.

Леонид Фарисеев, директор по продажам коммерческой недвижимости LEGENDA Intelligent Development, считает, что для того, чтобы создать качественный и высоколиквидный продукт требуется труд многих специалистов. "В частности нужны усилия аналитиков, маркетологов, сотрудников отдела продаж. На основании полученных данных: локации объекта, количества жителей и их социального статуса, оживленности места, наличия станций метро, остановок общественного транспорта и т.д. в данную формулу вводятся поправочные коэффициенты, и вычисляется необходимая и достаточная площадь коммерческих объектов в конкретном месте. Традиционно, в формате встроенных нежилых помещений наиболее востребованный формат 50-80 кв. м. Но к этому вопросу тоже надо подходить, исходя из указанных выше факторов. Один из них касается того, какой вид бизнеса будет в данном помещении. Мы работаем практически со всеми сетевыми операторами данного формата - встроенных нежилых помещений в жилых домах. Соответственно, при проработке концепции объекта, учитываем требования потенциальных покупателей: площади, компоновку, те или иные технические требования к инженерному обеспечению", - заключил эксперт.

Выбор друзей

Затрагивая вопрос наполнения коммерческих помещений в ЖК, нужно отметить, что девелоперы таких проектов, как правило, создают универсальные помещения, в которых владелец после сдачи объекта, может сделать необходимые дополнения для своего бизнеса. Базовыми универсальными параметрами, которыми должны обладать такие площади являются: наличие хорошего входа, удобное место для вывески, витрины, высокий потолок. Таким образом девелопер лишь создает качественную базу для размещения объектов торговли, а затем локация объекта, рыночная обстановка в сегменте ритейла вокруг ЖК, активность бизнеса, спрос жителей определяют характер коммерческого заполнения встроенных площадей.

В числе постоянных резидентов объектов застройщиков, как правило, продуктовые магазины, стоматологические клиники, аптеки, салоны красоты, финансовые организации, ювелирные салоны, салоны связи, химчистки. В жилых кварталах, распложенных на удалении от станций метрополитена, покупаются помещения для размещения отдельных объектов общепита, частных кондитерских и пекарен, которые сейчас особенно популярны среди жителей Санкт-Петербурга. В центральной части Северной столицы встроенные помещения чаще арендуют под офисы или магазины эксклюзивных товаров высоких ценовых категорий.

Пропорция между сетевыми компаниями и предприятиями индивидуальных предпринимателей также во многом зависят от конкретной локации ЖК. Как правило, в наиболее оживленных местах, доля сетевых компаний несколько выше. В спальных районах в менее оживленных локациях – процент индивидуальных предпринимателей в сфере малого бизнеса выше. Однако это совсем не означает того, что и те, и другие могут располагаться в не совсем свойственных для этой тенденции ЖК.

Торговая география

Затрагивая тему структуры спроса на встроенные помещения в ЖК, стоит отметить, что привлекательными для бизнеса сегодня являются, объекты в новых жилых районах, возводимых на границе города и области, в частности, в Мурино, Кудрово, Шушарах, Буграх. Как правило, в таких локациях слабо развита коммерческая инфраструктура, что обеспечивает открывающимся магазинам и предприятиям социального обслуживания населения стабильный спрос со стороны жителей. Однако здесь важно отметить, что особенности формирования рынка жилой недвижимости Петербурга также создают стабильный спрос на коммерческие помещения и в более близких к центру города локациях.

По мнению Леонида Фарисеева, в центральной части города преобладает развлекательная и офисная составляющая и общепит, а в спальных районах - сфера услуг и сетевые супермаркеты. "Наиболее неблагоприятный и часто встречающийся фактор - переизбыток коммерческих площадей в определенной локации. Как следствие, падает заполняемость помещений, снижаются арендные ставки. Уменьшается поток покупателей и так далее. Традиционно, наиболее востребован Приморский район. А вообще, для коммерческого помещения подходит любое место, где есть клиент, с помощью которого бизнес рентабелен", - заявил специалист.

При этом некоторые девелоперы делают ставку не только на лежащие на поверхности коммерческие ориентиры, но и на то, что может повышать успешность проекта опосредованно. Ряд застройщиков уверены, что при создании общей концепции ЖК необходимо учитывать очень важный фактор – "теплоту жилой среды", то, чего не дает ритейл. Ритейл обеспечивает функциональность, когда житель едет с работы домой на автомобиле, по дороге заезжает в удобный супермаркет. Этот процесс происходит технологично, быстро и ясно. Однако уют жилой среды определяется разнообразием мелких услуг и личными отношениями продавца/покупателя. Для того чтобы жизнь в квартале была живой и интересной, в нем необходимы, торговые лавки – например, мясные или зеленные лавки с определенным ассортиментом и складывающимся за непродолжительное время кругом постоянных покупателей.

Артем Босов, директор по продажам и маркетингу ГК "Ленстройтрест", убежден в том, что шопинг – это же времяпрепровождение, а не просто поход за покупками. "Поэтому мы исходим из того, что все первые этажи должны на 50-70% иметь общественно-полезное функциональное назначение: торговля, общепит, услуги. У нас масса мануальных терапевтов, врачей, юристов с частной практикой – в том числе, и среди жителей новых домов, которые могут обслуживать новый район. В идеале люди, пришедшие днем в квартал на свои рабочие места, должны загрузить торговую и прочую инфраструктуру на 80-100% . Кроме того, в строящихся жилых комплексах – особенно за пределами КАД необходимы обучающие и развивающие курсы: курсы иностранных языков, фотостудии, спортивные секции, дающие конкретные спортивные навыки, гораздо важнее, чем клубы, бесконечное количество магазинов, "просто фитнес" и прочее потребление. Так что новым кварталам необходимы так называемые "коммьюнити-центры" – аналоги прежних домов культуры и домов пионеров, пусть даже на коммерческой основе, поскольку иначе в наше время выжить сложно", – подчеркнул Босов.

По мнению экспертов, таким жилым проектам также необходимы учреждения, где дети жильцов получали бы новые знаний и навыки, были бы под присмотром после занятий в школе и до возвращения домой. И где, что немаловажно, после работы могли с пользой для себя провести время и взрослые. Без таких учреждений, но с сетевыми магазинами и "зонами отдыха" жилой квартал может стать менее интересен покупателям. Однако при этом состав наполнения ЖК не обязательно должен оставаться одинаковым, а меняться вместе с рынком и структурой запросов жителей проекта.