Честный обзор: бизнес-парк «Останкино»

Бизнес-парк «Останкино» — это строящийся в Бутырском районе офисный комплекс из шести 12-этажных зданий, который сочетает современную архитектуру, функционализм, новые технологии и элементы природного ландшафта. Строительство БЦ было анонсировано в разгар второй волны пандемии Covid-19, сейчас это практически единственный строящийся крупный офисный объект в Москве.

Концепция

Авторы концепции БЦ - российское архитектурное бюро UNK Project, которое также принимало участие в проектировании второй очереди Imperia Tower в «Москва-Сити» и спортивного кластера «Сколково». Проекты UNK project неоднократно удостаивались престижных профессиональных премий. Застройщиком объекта выступает группа компаний «Пионер».

Здания комплекса спроектированы таким образом, чтобы сформировать общую внутреннюю среду, свободную от автомобильного трафика. Благодаря сплошному остеклению и входам на уровне земли, организованным по принципу безбарьерной среды, двухсветные фойе, а также рестораны и ритейл зоны становятся частью внутреннего пространства. Конфигурация этажей эффективно обеспечивает офисные помещения естественным светом, а панорамное остекление помимо инсоляции открывает виды на Останкинскую телебашню. Линейные вертикальные фасады, отделанные панелями благородных оттенков золота, бронзы и меди, гармонируют с устремлённой вверх башней, что создает ощущение продуманной геометрии пространства.

Генплан

На территории бизнес парка застройщик планирует установить различные арт-объекты и создать место для отдыха в перерывах. Здесь предусмотрена отдельная парковая зона, через которую можно будет пройти к станциям метро и МЦД-3. Удобные дорожки для прогулок и зоны отдыха на открытом воздухе позволят создать современное пространство с необходимой экосистемой. На первых этажах появятся точки ритейла, включая супермаркет, модные рестораны и кафе, а также салоны красоты и большой фитнес-зал с бассейном.

Все эти заведения, а также прогулочные зоны внутри бизнес-парка будут доступны не только его резидентам, но и местным жителям.

Будущий бизнес-парк займёт территорию в 5,35 га. Проектом предусмотрено строительство 4 очередей. Первая очередь включает 2 и 3 корпус (сдача в июле 2022 года), вторая очередь включает 4 и 5 корпус (сдача в январе 2023 года), в третьей очереди - 6-й корпус (сдача в июле 2023 года). Первый корпус будет построен к июню 2024 года в рамках четвёртой очереди. Площадь каждого отдельного здания на территории парка составит порядка 22,250 тыс. кв. м, общая площадь бизнес парка - 122 тыс. кв.м. Высота потолков в офисах будет составлять 3,7 м, в помещениях ритейла - 4.4 м.

Инфраструктура

В своём новом объекте ГК «Пионер» стремится использовать лучшие современные технологии для комфорта посетителей и резидентов: вентиляционное оборудование с пониженным уровнем шума и высокой степенью очистки воздуха, системы отопления и кондиционирования. В зданиях бизнес центра будут смонтированы автоматические системы пожарной сигнализации и пожаротушения. Мощность электросети, смонтированной на импортном оборудовании, составит 100 Вт на 1 кв.м в офисных помещениях и от 250 до 520 Вт на 1 кв. м в помещениях ритейла. Для ритейла на первом этаже предусмотрена возможность индивидуального подхода к монтажу вентиляции. Все базовые инженерные системы зданий будут управляться из единого диспетчерского центра.

Поскольку центр изначально задумывается как единое пространство для работы и отдыха, на первых этажах расположатся многочисленные небольшие предприятия торговли и сферы услуг: рестораны и кафе с летними верандами, а также просторный фитнес-клуб с бассейном.

Для автомобилей посетителей и резидентов БЦ «Останкино» предусмотрена плоскостная парковка на 627 места.

Расположение и транспортная доступность

Бизнес-парк расположится в Северо-Восточном административном округе по адресу Огородный проезд, вл. 16. Пешеходная и транспортная доступность бизнес-парка

обусловлена непосредственной близостью платформы «Останкино» (МЦД-3) и станции метрополитена «Бутырская», а также автобусной остановки «Метро Бутырская». На личном транспорте от бизнес центра можно добраться до ТТК за 5 минут. Строительство Северо-Западной хорды, которую планируется завершить как раз к моменту ввода в эксплуатацию бизнес-парка, позволит добраться от БЦ до любой точки Москвы за 25-30 минут.

Предложение

БЦ «Останкино» предлагает в аренду классические офисы и помещения свободной планировки во втором и третьем корпусах.

Площади этажей в бизнес парке во всех корпусах составят 1,4 тыс. кв.м.  Этажи сконфигурированы таким образом, чтобы обеспечить максимальный уровень естественного освещения. Помещения на любом этаже в каждом из зданий могут быть адаптированы под формат оpen space или разбиты на небольшие офисы от 70 до 266 кв. м. Преимуществом бизнес-парка станут гибкие планировочные решения - минимальная «нарезка» офисов составляет 70 кв. м.

Для резидентов бизнес-центра «Пионер» продумал гибкую систему планировки. Девелопер разработал несколько вариантов планировочных решений на каждый офис с уже готовым комплектом документов. Например, одно пространство может представлять собой сплошной open space, в другом могут быть комбинированные решения, когда помимо открытого пространства для сотрудников есть отдельные кабинеты для топ-менеджеров и переговорные.

Чтобы подстроить площади под требования каждой компании, глубоких переделок не потребуется: все варианты пространственных решений достигаются за счет специальных перегородок. Такая система позволит будущим резидентам бизнес-парка сэкономить время, так как переехать можно сразу в готовый офис. Кроме того, девелопер готов предоставить дополнительную услугу по чистовой отделке помещений.

Инвестиционный потенциал

Несмотря на изменения, которым подвергся рабочий процесс в период пандемии, офисы в любом случае останутся востребованными – ни одна компания не сможет существовать без физического офиса, проектных встреч, живой коммуникации.

Более того, в среднесрочной перспективе, объем офисов класса В/В+ в предложении будет увеличиться крайне сдержанными темпами - согласно прогнозам, только пятая часть нового предложения в 2021- 2023 гг. будет сформирована объектами класса В/В+. Это дает значимый потенциал для роста цены, а также привлекательности данного продукта, ввиду ограниченного предложения – невысокого уровня конкуренции.

Рассмотрим в качестве инвестиционного продукта – офис в строящемся бизнес парке Ostankino

Офисный блок в корпусе 4 на 3м этаже площадью 104,2 кв. м.

https://ostankino-bp.ru/offices/korpus4/section1/floor3/flat40316

Рассмотрим инвестиционную стратегию – сдачи блока в аренду с последующей перепродажей. Инвестор приобретает офисное помещение в июле 2021 г. на старте продаж новой 2-й очереди.

Основные вводные:

Также отметим, основной рост цены на офисное помещение произойдет именно в период строительства бизнес парка – порядка 25-30% за 1,5 года. Далее цена продолжит положительную динамику, однако чуть более сдержанными темпами. Росту цен будет способствовать «заселение» бизнес парка, развития «жизни» в рамках кластера.

Таким образом, цена 1 кв. м при продаже офисного блока в различные годы может быть следующей:

• Через 3 года (2024 г.): на уровне 200 000 руб./кв. м
• Через 5 лет (2026 г.): на уровне 205 000 руб./кв. м
• Через 10 лет (2031 г.): на уровне 209 000 руб./кв. м

Исходя из предпосылок, обозначенных выше, в зависимости от срока инвестиций, уровень доходности может несколько варьироваться:

Выводы

Недалеко от будущего бизнес центра «Останкино» на улице Руставели стартовало строительство крупного жилого комплекса. К моменту заселения ЖК первые корпуса бизнес центра будут запущены в эксплуатацию и могут стать комфортным местом работы недалеко от дома, что особенно важно в новой постпандемийной реальности.

Кроме того, принципы «зелёной» архитектуры в проекте являются главенствующими, и БЦ «Останкино» стремится стать не набором отдельных зданий, разбросанных по площади, а цельным рабочим пространством.

Застройщик видит свою миссию в создании комфортных условий для существования человека в городе с помощью прогрессивных объектов недвижимости. Предполагается, что в бизнес центр будут привлечены ведущие компании и операторы сферы услуг, а в районе будет создан новый современный центр притяжения для местных жителей, резидентов и гостей комплекса.