Эскроу зацепит коммерцию?

Переход рынка новостроек на эскроу-счета с 1 июля 2019 года, который был форсирован правительством в августе прошлого года, затронет не только квартиры и студии, но и коммерческие помещения, активно возводимые застройщиками в составе жилых комплексов. Причем влияние законодательных изменений, как выяснилось, может оказаться самым непосредственным. Подробно эти и другие вопросы ведущие эксперты рынка недвижимости обсудят на конференции «Полгода до часа Х», которая пройдет 19 февраля в пресс-центре ТАСС в Санкт-Петербурге. А пока портал Арендатор.ру сделал предварительный разбор перспектив данного сегмента в свете грядущих колоссальных изменений правил игры на строительном рынке.

Коммерсанты – то же дольщики?

Многочисленные неясности, сопровождающие переход рынка новостроек на систему эскроу-счетов, как выяснилось, затрагивают не только вопросы покупки квартир, но и коммерческих помещений, возводимых застройщиками на первых этажах жилых домов. Юристы разных строительных компаний до сих пор спорят о том, обяжут ли новые поправки в долевом законодательстве приобретать коммерческие площади в проектах, находящихся на этапе строительства. Причем большинство специалистов отвечают на этот вопрос положительно. Их логика заключается в том, что под 2014-ФЗ подпадают все площади, содержащиеся в проектной декларации здания. Если коммерческое помещение находится не в отдельно стоящей постройке, а в самом доме, то на него также распространяется действие долевого законодательства. Нынешняя редакция 214-ФЗ не разделяет требования и условия привлечения денег дольщиков с использованием эскроу-счетов с точки зрения жилых или не жилых помещений, подчеркивают эксперты. В частности, в соответствии с п. 16 ст. 8 ФЗ №  478-ФЗ от 25 декабря 2018 года, застройщики, привлекающие средства дольщиков по ДДУ, заключенным после 1 июля 2019 года, обязаны делать это с использованием эскроу-счетов, открытых в уполномоченных банках, на объекты долевого строительства, которые включают в себя жилое или нежилое помещение, а также машино-место. «Сейчас большинство таких помещений в проектах ГК «А101» покупается на этапе котлована, потому что до ввода дома в эксплуатацию его цена растет на 15% в год», – рассказывает руководитель управления коммерческой недвижимости группы компаний Оксана Моисеева. Нежилые площади, которые находятся в составе дома, могут приобретаться и не по ДДУ, но только после завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.

Однако новая редакция 214-ФЗ с учетом изменений, внесенных в конце прошлого года законом 478-ФЗ (и уже вступивших в силу 25 декабря 2018 года с момента публикации 478-ФЗ), не лишена неясностей, говорит директор департамента правового сопровождения недвижимости «Группы ПСН» Владимир Шмаков. С одной стороны, переходная норма закона четко устанавливает, что привлечение денег не только граждан, но и юридических лиц по ДДУ, поданным на регистрацию после 1 июля 2019 года, в том числе на покупку нежилых помещений в многоквартирных домах при долевом строительстве,  допускается только по эскроу-счетам, за исключением тех домов, где ДДУ заключались до 1 июля 2019 года, и которые будут соответствовать критериям высокой готовности, принятым Правительством России (принятие этих критериев ожидается в феврале 2019 года). С другой стороны, в статье 1 новой редакции 214-ФЗ сохранилась старая классическая норма о том, что действие этого закона не распространяется на привлечение застройщиком средств юридических лиц и предпринимателей в строительство домов и других объектов недвижимости, связанных с инвестиционной деятельностью. Таким образом, эта норма допускает продажу юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям (то есть инвесторам) нежилых помещений на первых этажах домов не по ДДУ, а значит, и без эскроу-счетов. Далее в статье 15.4 214-ФЗ прямо сказано, что при продаже по ДДУ с эскроу-счетами на застройщика не распространяются иные ограничения по 214-ФЗ, в том числе, запрет на непрофильную деятельность. Получается, что застройщик может свободно привлекать инвестиции юрлиц в нежилые помещения коммерческого назначения по договорам соинвестирования или предварительного договора купли-продажи. «Ведь воля законодателя направлена, прежде всего, на защиту граждан-дольщиков, покупающих квартиры по ДДУ, а инвестиции юрлиц в нежилые помещения коммерческого назначения в данную категорию не попадают, рассуждают в данном случае сторонники «свободы договора», – говорит Владимир Шмаков. – Таким образом, мнения по этому вопросу разошлись даже у профессиональных игроков рынка – крупных застройщиков, членов Клуба инвесторов Москвы».

По мнению юристов ГК «101», возможности застройщика продавать нежилые помещения без  эскроу-счетов будут ограничены требованиями банка, предоставляющего проектное финансирование.

Подорожает, но не сильно

В любом случае, переход на эскроу-счета и проектное финансирование заставит девелоперов пересмотреть экономику и стратегию реализации своих проектов в целом, а значит, это неизбежно отразится не только на стоимости квартир, но и коммерческих помещений, говорит коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков. Повышению цен на аренду и покупку такой недвижимости будет также способствовать удорожание себестоимости строительства, связанное с ростом НДС, стоимости строительных материалов и других расходов застройщиков. Словом, здесь работают те же факторы, что и в жилой недвижимости. «Спрос на такие помещения острее всего реагирует на рыночные или макроэкономические колебания, которых в 2019 году будет более чем достаточно», – предупреждает Оксана Моисеева. По ее прогнозам, совокупность негативных факторов увеличит затраты девелоперов на возведение объектов примерно на 17%.

Однако эксперты сходятся во мнении, что цены на коммерческие площади будут меньше подвержены ценовым изменениям по сравнению с квартирами. «Полагаю, после перехода девелоперов к использованию эскроу-счетов, стоимость коммерческих помещений на первых этажах жилых домов, если и изменится, то в пределах 1-3% в большую сторону против 5-10% для квартир, – говорит управляющий партнер компании «Метриум» и участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. – Дело в том, что темпы реализации жилья и коммерческих помещений обратно пропорциональны. Как правило, квартиры активно распродаются на стадии строительства дома, тогда как после ввода в эксплуатацию динамика продаж падает из-за высокой цены. С коммерческими квадратными метрами все ровно наоборот. Наибольший спрос приходится на уже введенные дома, где живут люди, а значит, есть стабильный поток клиентов. Именно по этой причине нежилые площади часто выводятся девелоперами в продажу уже по мере приближения ввода дома в эксплуатацию или вовсе после сдачи корпуса». По мнению коммерческого директора ФСК «Лидер» Ольги Тумайкиной, девелопер не сможет увеличивать стоимость квадратного метра на коммерческие помещения также как и на жилые с целью сохранения прежней маржинальности в виду ограниченных возможностей покупателей в данном сегменте.При этом коммерческие площади имеют меньшее значение в финансовой модели девелоперского проекта, нежели квартиры, и их доля в объеме всего предложения значительно ниже, напоминает вице-президент по розничным продажам «Группы ПСН» Екатерина Тейн.По словам коммерческого директора компании MR Group Александра Сурменева, можно ожидать увеличения стоимости нежилых помещений на 5-7%.

Законы вводу не помеха

Вопреки некоторому повышению цен, при грамотной разработке проекта и правильном соотношении жилых и коммерческих площадей в комплексе, грамотном проектировании самих нежилых помещений, оснащении их всеми необходимыми инженерными системами и эффективной стратегии реализации, они все равно будут востребованы, считает Игорь Сибренков. Большая часть девелоперов просчитывает такие моменты заранее. Для того чтобы создать максимально востребованный продукт, они изучают существующую инфраструктуру вокруг проекта, прогнозируют количество жителей и уже исходя из этого закладывают необходимый объем коммерческих площадей разнообразных планировок и площадей, которые бы подошли практически под любой функционал. «При этом в зависимости от класса объекта и его расположения, объем и назначение помещений варьируется», – говорит эксперт.  «По нашим подсчетам, количество зарегистрированных ДДУ на покупку коммерческих помещений (без кладовых комнат) в 2018 году увеличилось в Москве в полтора раза, – говорит Мария Литинецкая. – Неликвидные площади на первых этажах жилых домов действительно встречаются, однако преимущественно в панельных домах старой серии, не приспособленных под нужды бизнеса». «Сейчас существуют определенные трудности с переводом квартир вторичного рынка в нежилой фонд, в связи с этим коммерческие помещения в новостройках пользуются достаточно хорошим спросом при условии их удачного местоположения вблизи людских потоков, – рассказываетпредседатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. – Эти площади уже полностью оборудованы под торговлю или предприятия сферы услуг, там отдельный вход, соблюдены все пожарные и санитарные нормы. Поэтому такие помещения будут популярны среди владельцев бизнеса и дальше». 

С учетом данных факторов, не стоит ожидать снижения объемов строительства коммерческих площадей в жилых комплексах, уверены в ГК «Основа». Сегодня в условиях ужесточившейся конкуренции девелоперы стремятся создать максимально привлекательный и востребованный продукт, уделяя при этом большое внимание экономике проекта. «Жителям новостроек необходима качественная инфраструктура, особенно в масштабных проектах, которые возводятся на удалении от сформировавшихся районов, на территории бывших промзон, – подчеркивает Александр Сурменев. – Поэтому девелоперы не будут снижать объемы строительства помещений для стрит-ритейла, их число останется на уровне 5-10% от объема жилья».

Интернет сократит площади

Очевидно, что коммерческие помещения в жилых домах ожидает рост цен, однако более слабый, чем в случае с квартирами. Удорожание вряд ли станет причиной падения уровня спроса и объемов ввода нежилых площадей со стороны девелоперов. Однако спрос на коммерческую недвижимость может несколько «подкосить» активно развивающийся сегмент online-ритейла. Этот сектор нуждается не в торговых и офисных, а в складских площадях, динамика роста спроса на которые со стороны участников рынка электронной коммерции говорит сам за себя. По словам аналитиков компании KnightFrank, с первого по третий квартал 2017 года объем сделок игроков сегмента e-commerce на складском рынке Московского региона в 47 раз превысил аналогичный показатель за весь 2016 год, достигнув  263,1 тыс. кв. м (в 2016 году объем арендованных и купленных площадей составил 5,6 тыс. кв. м). Как отмечал в декабре прошлого года генеральный директор ЗАО «СДТ» и ГК Accord Post Алексей Грязнев, рынок электронной коммерции в России по количеству заказов и выручке в 2018 году демонстрирует рост на уровне 25% к 2017 году. «Сейчас ритейл и стрит-ритейл переживают не самые простые времена, – отмечаетЕкатерина Тейн. – Обороты в сфере офисной недвижимости падают, так как очень многие бизнесы уходят в online, и им не нужно наличие офиса». Таким образом, если что-то и повлияет на сегмент коммерческих помещений в новостройках, то это, скорее, интернет, чем эскроу-счета.

Александр Ковалевский